Gayrimenkul alım satımında, her iki taraf içinde sözleşmenin resmiyete dökülmesi için, gayrimenkul satış sözleşmesi önemlidir. Noter huzurunda yapılan satış sözleşmesi, satışın gerçekleşeceğine dair taahhüt niteliğindedir. Satış sözleşmelerinde; satış bedeli, gayrimenkulün adresi, sözleşmenin şartları ve taraflara ait kişisel bilgiler belirtilmelidir.
Gayrimenkul Satış Sözleşmesi Nedir?
Gayrimenkul satış sözleşmesi; alıcının belirli bir bedel ödemeyi, satıcının ise bu bedel karşılığında gayrimenkulünün mülkiyetini alıcıya devretmeyi kabul ettiğini belirten yazılı belgedir. Medeni Kanun, Tapu Kanunu ve Noter Kanunu’na göre sözleşmeler, resmi şekilde yapılmadığı müddetçe herhangi bir geçerlilik taşımaz. Bu nedenle gayrimenkul satış sözleşmesinin noter huzurunda imzalanması gerekir. Noter onayı almadan düzenlenen adi sözleşmelere dayanarak tarafların birbirlerinden cezai şart istemeleri mümkün değildir.
Alım satım sözleşmeleri, gayrimenkulün alıcı üzerine tescilinde kullanılmaz fakat alıcı, sözleşmeyi kullanarak gayrimenkulün kütüğe şerhini isteyebilir. Sözleşmede aksine bir hüküm belirtilmediyse satış vaadinin tapu kütüğüne şerhi, taraflardan herhangi birinin Tapu Sicil Müdürlüğüne başvurmasıyla gerçekleştirilebilir.
Gayrimenkul Satış Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Sözleşmede Hangi Maddeler Bulunur?
Gayrimenkul satış sözleşmesinde öncelikle; gayrimenkulün cinsi, bulunduğu yerin açık adresi, sözleşmeyi yapan alıcı ve satıcının bilgileri belirtilir. Daha sonra satış şartları maddeler halinde yazılır. Bu şartlar arasında alıcının satıcıya gayrimenkul karşılığında ödemeyi kabul ettiği bedel, satış bedeline mahsuben alıcıdan alınan kapora, satış bedelinin ödenme şekli gibi ayrıntılar da bulunur. Eğer taraflar, satış bedelinin bir bölümünün peşin, kalanının taksitler halinde ödenmesi konusunda anlaşmaya vardıysa sözleşmede peşinat bedeli, taksit süresi ve taksit miktarı da belirtilmelidir. Sözleşmenin hukuki geçerliliğinin devam etmesi açısından sözleşmenin esaslarında yapılacak olan her değişikliğin resmi şekilde yapılması şarttır.
Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin Kapsamı ve Geçerlilik Süresi
Borçlar Kanununun 156/2 maddesi gereğince noter huzurunda gayrimenkul satış sözleşmesi yapılmış fakat alıcı, satın alma işleminden vazgeçmişse ödediği kaporayı geri alamaz. Tam aksine satıcı taşınmazını satmaktan vazgeçerse, alıcıya kapora bedelinin iki katını iade etmek zorundadır. Sözleşme, bir emlak komisyoncusu tarafından düzenlenmişse komisyoncuya belirlenen oranda ödenecek hizmet bedelini alıcı ve satıcı paylaşır. Taraflar arasında anlaşmazlık yaşanması halinde mahkemece haksız bulunan taraf, sözleşmede yazılı tazminatlarla birlikte karşı tarafın zararını, mahkeme ve icra masraflarını karşılamakla yükümlüdür.
Gayrimenkul satış sözleşmesi imzalandıktan sonra taraflardan herhangi biri alım-satım işleminden vazgeçtiğini bildirmese bile sözleşme, zaman aşımına uğradıktan sonra geçerliliğini kaybeder. Borçlar Kanununun 125. maddesi uyarınca satış sözleşmelerinin geçerlilik süresi 10 yıldır. Noter huzurunda yapılmayan sözleşmeler ise adi sözleşme hükmünde olup hukuki açıdan geçerli değildir.
Kaynak: MİLLİYET EMLAK